看房之前要作好准备，要收集整理好所查看住房的有关资料，做到心中有数，同时随身带好皮尺、笔记本、笔和计算器，以为亲自丈量、绘制平面图之用。

到现场后，应在现场周围观察一段时间，弄清住宅小区的方位和所处环境质量。察看小区内部环境，如小区规模、布局格调、绿化面积、幢距、围墙高低、路况、车库、安全程度等；察看小区外部大环境，交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，学校、医疗机构、体育场所，噪声及污染等。

看所购房屋时，要查看房型，开门见亮，心情舒畅，房间、客厅、厨房等尽量明亮，功能齐全，布局合理。检查采光通风状况，打开门窗，实际了解房屋的日照、采光、通风实况。核实面积和实际利用率。实际丈量，查看暗角和仅供走道之用的面积大小，计算使用率。查看房屋、建筑质量，如墙角有无裂痕，门窗关闭是否严密，墙、地面是否平整，天花板有无裂缝，管道周围有否渗水等。

不但晴天去看，下雨天也要去看，要在雨天查看屋面有否渗水；既看卧室、厅，更要看厨房、卫生间，因为煤、水、电、卫等均在厨卫里，容易出问题；要向已入住的住户询问，认真听取老住户的亲身感受，会得到意想不到的收获。

贷款购房可谓是时下最热门的话题之一，随着银行贷款之门越开越大，贷款“门槛”的一再降低，人们的“胃口”被吊得越来越高。但是，这借来的“银两”毕竟是要连本带息还给银行的，要品尝这份“大餐”还得三思而后行。据交通银行上海分行主管消费信贷业务的有关人士对贷款购房者的一项摸底调查结果显示，由于举贷数额大、时间长，造成一些人还贷难甚至严重影响正常生活的尴尬局面已不少见。为此有识之士提醒消费者，购房贷款时切记：贷款有风险，举贷需量力而行。

借贷比例多少为宜

出于某些诸如“攀比”、“一步到位”的心理，一些市民在购房时喜“大”好“贵”，使贷款额度相应放大或期限延长，而对自身的还贷能力和借贷给今后生活造成的影响缺乏必要的分析和预测，待到还款时才深感压力。

对于绝大多数尤其是工薪人士来说，购房乃是人生中一件大事，为此所付出的可能是一辈子的积蓄和心血，大可不必草率行事。那么，什么样的房价才是比较合理的呢？据业内人士测算，所购房价以控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。如贷款成数为80%，期限20年，以后每月的还款将不超过收入的40%，其余60%以上的收入还能较好地维持生活支出。如果超过以上比例，就可能影响日常生活质量。当然，这收入必须是稳定的、有保证的。举贷者对目前从事的职业前景、个人的就业能力等都要有充分的认识，最好留有一定的余地，免得到时进退两难。

投资购房有风险

随着人们投资意识的逐步加强，一部分人出于保值、增值的良好愿望，将眼光瞄准了房产这一新兴的投资领域。与其他商品相比，房产的价格具有很大的变数。影响价格的因素多种多样，如地段、结构、层次、环境等。所以，你如没有一定的眼光和判断力，谁能保证你所购房产在若干年后依旧会得到预期的投资收益？

如果投资房产是靠举贷实现的，那更有必要算算另外一笔帐：贷款风险。按目前的政策，住房按揭贷款的利率每年都要作调整。据业内人士分析，眼下较低的贷款利率很有可能随行就市。如基础利率上升，贷款利率也会作相应调整。我们姑且设定利率不变，假定你首付10万元购买一套价值50万元的住房，加上5年期40万元贷款本息，购房支出为55.6万元。如再加上约1.4万元的10万元自筹资金5年的利息损失，合计达57万元。这还未算上其他如登记费、保险费、交易契税等另需支付的各种费用。如贷款期限为10年或20年，利息支出将更为可观。

贷款也有小窍门

根据自己的实际情况和还贷能力，合理确定贷款额度和贷款期限也是一桩颇为头疼的事，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。一般来说，人生有三大费用支出：婚嫁费用、购房费用、子女教育费用。借款年限的确定应有利于这三项费用的合理调度。那么，如果贷款过长，甚至退休以后还得承担较高还款压力，这对普通百姓来说风险比较大。此外，贷款也有小窍门。现在，各商业银行在住房贷款业务的营销中，也会采取一些便民利民手段和措施。如去年底交通银行推出的“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而且不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。一套住房价值50万，一次性付款优惠1%，就可节省5000元的购房费用支出，何乐而不为呢？又如交行“组合贷款”品种，规定客户在申办住房贷款业务后，再向该行申请其他如装修贷款、耐用消费品贷款等时，每次可享受贷款利率下浮2%的优惠，最高可达10%。

新的《商品房买卖合同示范文本》的使用，使购房者的权益更加得到保护，许多读者来信询问，怎样填写新合同呢？

日前，建设部住宅与房地产业司、政策法规司联合对新的合同示范文本如何填写逐条进行了说明，本版摘录了一部分，希望能在购房者签合同时给予帮助。——编者

第五条面积确认及面积差异处理

说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以“建筑面积”、“套内建筑面积”(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

说明：本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性，即，选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，2001年4月发布的《销售办法》(建设部令第88号)对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。

该办法规定：按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

说明：本条中的产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____种方式进行处理：

说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，第一种约定采取双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位，为了提醒买受人，本示范文本又明确写了第二种约定方式，当事人可以借鉴第二种约定的表述方式自行约定，也可以直接约定采取第二种方式。

需要说明的是，为了充分保护买受人的利益，解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题，《销售办法》第二十条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

本条中的第二种处理方式基本上是《销售办法》第二十条规定的具体体现。 　　1、双方自行约定：

(1)_________________；(2)________；(3)__________；(4)________。

2、双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_______利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署补充协议。

说明：本款也是《销售办法》第二十条规定中最后一款的具体体现。由于规划、设计变更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。

买卖双方在签订合同时，应当选择处理方式。

房屋交付使用时，购房人要根据购房合同和开发商提供的“两书”对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有：

①房屋建筑质量：根据建设部最新发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，从2000年5月1日起，竣工验收不再由质检站担任，而是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工后15日内到市、区两级建委办理竣工备案。因此，住户自己要对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝等；检查门窗开关是否平滑，有无过大的缝隙。

②装饰、装修材料标准：在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。

③水、电、气管线供应情况：检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水是否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件。

④房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。